楼市拼跌100个城市房价连降 楼市泡沫仍很严重？

　　房价出现实质性下跌，是2011年房地产市场的标志性事件。2012年，楼市拼跌或将延续...

　　100个城市楼市拼跌

　　据证券日报消息，2011年楼市的深度调控让不少开发商感到“压力山大”，为了扛过这轮地产寒冬，绝大部分开发商都选择了以价换量的销售策略。而中国指数研究院1月4日发布的最新百城价格指数也显示，在调控持续发酵的情况下，全国100个城市住宅均价已经连续4个月环比下降，而10大城市的住宅均价不但集体下挫，且降幅继续扩大。

　　根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年12月，全国100个城市住宅平均价格为8809元/平方米，环比11月下降0.25%，其中37个城市价格环比上涨，60个城市环比下跌，3个城市环比持平。与上月相比，本月价格环比下跌的城市数比上月增加3个，其中12个城市环比跌幅在1%以上。同比来看，全国100个城市住宅均价涨幅自今年8月以来持续缩小，12月上涨2.86%，较11月缩小1.2个百分点。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为5825元/平方米，比11月下降1.27%。

　　总体来看，12月100个城市的住宅平均价格连续第4个月环比下降，本月降幅与上月基本持平。百城住宅价格下降的幅度和范围继续扩大，一、二线城市大型房企部分项目降价的趋势逐步向三、四线城市蔓延，降价楼盘多以新项目为主。

　　在全国百城均价连续4个月下滑的同时，2011年12月十大城市的住宅销售价格则集体下挫。其12月的住宅均价为15588元/平方米，环比11月下跌0.48%，跌幅比上月扩大0.12个百分点。其中成都和重庆(主城区)跌幅最大，分别环比下跌1.10%和0.89%，深圳、广州、南京、天津跌幅在0.5%-1%之间，上海、北京、杭州、武汉跌幅在0.5%以内。

　　同比来看，十大城市平均价格上涨0.42%，涨幅降至年度最低点。12月，同比上涨和下跌的城市各一半。其中，广州、武汉、深圳、北京涨幅在1%-5%之间；上海涨幅小于1%；重庆(主城区)和成都跌幅较大，分别为2.55%和1.19%；杭州、南京、天津跌幅在1%以内。

　　据经济参考报消息，亚豪机构市场总监郭毅表示，在限购等政策执行一年后，百城住宅均价连续四个月环比下滑说明全国房价下行的拐点已经到来。短期来看，宏观调控政策以及货币政策不会出现方向上的大调整，预计在未来3至6个月，房价有望呈现加速回落的态势。数据显示，2011年前11个月，全国房地产投资同比增加31.3%，投资在增加，而成交量持续低迷，意味着房地产库存激增，巨额的库存占款，将令现金流本就不充裕的开发企业资金周转愈发困难，未来，加速去库存将成为房企的工作重心，在楼市购房需求难以提振的背景下，房地产开发商只有依靠降价才能促成交、增现金。

　　郭毅预计，未来一线城市及部分房价涨幅过快的二线城市，房价降幅可能会达到15%至20%，其他二三线城市受看跌预期影响，房价回落也有望达到10%左右。

　　看跌房价预期并非偶然，中国指数研究院最新统计数据显示，由于2011年上市楼盘增加以及政策打压之下销售萎缩，导致全国主要城市楼市库存量均处在高位。其中，2011年12月主要城市库存量压力继续增加。广州商品住宅可售增加79 .94万平方米，上海、南京商品住宅可售量增加均超过30万平方米，深圳商品住宅可售量增加18万平方米，北京可售量较上月基本持平。

　　还债高峰引爆房企降价

　　据南方网消息， 房企的债务偿还高峰将在2012年到来。除银行贷款外，海外债、房地产信托、基金、私募、民间高利贷这四个维度的债务将一一引爆。债务危机加上调控不放松，房企降价是大概率事件，部分房企将被迫遭清算、破产、重组。

　　2011年12月29日在某论坛上，世联地产(002285)董事长陈劲松表示，行业到目前为止还不那么缺钱，因为都是负债，这些债务将在2012年中开始逐步到期，目前中国房地产除银行贷款之外还有四个方向的钱还没有到期。第一个就是离岸的私募债，过往一年左右，在香港发行的中国房地产离岸的私募债，以项目为例大概有1000个，大概是两年期，2012年年中陆续到期。

　第二笔钱是信托，2010年全国发行信托3.6万亿，2011年上半年发行4万亿，比2010年全年还要多，其中1/3是银行的理财产品，2/3是房地产。这笔钱会在2012年-2013年陆续到期；第三笔钱是房地产基金，目前中国房地产基金在过去一年整个行业大概1000亿，大多数是项目型的房地产基金。

　　第四是民间借贷，俗称“高利贷”。过去一年约有4万亿，其中2万亿进入了房地产。此外，政府债务、银行抵押贷款、上下游融资，包括建筑商参建和销售预售款，都在房地产体系中循环。

　　克而瑞分析师称，目前房企的资产负债率已处历史高位，随着房地产调控的深入，资金杠杆使用过度的迹象、积聚的风险不断加大。单纯依靠财务杠杆来撬动资本收益已经不合时宜，去杠杆化将是大势所趋。

　　另据东方证券分析师杨国华测算，上市房企长短期付息债主要分布在未来3年内，有46%的债务集中在2012年偿付。今年一季度偿还比例将达到最高的12.2%，迎来第一波相对集中的到期日。

　　陈劲松称，一两家重要的房地产企业破产，将成为房地产达成宏观调控目标的重要标志。破产者未必是中小型房企，也有可能是全国化布局的大型房企。

　　据观察，万科、保利等在广州近期开盘的项目，较之前预期都有很大幅度的折让。恒大地产主席许家印就表示，今年一季度，恒大或许会采取更积极的促销措施。

　　130城市卖地1.8万亿

　　自去年三季度开始，流标和流拍萦绕在多个城市的土地市场。中原统计显示，2011年130个城市土地流标900宗，其中居住类流标达到了420宗。总数相比2010年的280宗上涨了2.2倍。特别是在11-12月，全国性的楼市调控见效，房产交易的低迷传递至土地市场，这两个月土地流标数量达到了近300宗，其中居住类占到了50%。

　　2011年，受宏观调控影响，大部分城市土地收入都出现了明显下调，尤其是住宅用地。统计显示，130个城市中，住宅类用地成交额12391.3亿元，同比下滑了24%；成交面积同比减少18%，楼面价也下跌了12%，降至1473元/平方米。

　　综合中国指数研究院、中原地产、世联地产等机构数据统计显示，2011年，全国130个城市共录得土地出让金1.86万亿，同比减少13%。加上其他未统计城市，预计2011年全年，全国卖地收入同比将缩减两成(约5000亿)至2.4万亿左右。

　　地方财政税收下降

　　据第一财经日报消息，2010年全国土地出让收入高达2.7万亿元，创下历史纪录。但中国的土地市场也曾经出现过低谷，2008年全国楼市调控，当年土地出让收入为9600亿元，就比2007年下降了20%。虽然2011年土地收入有所下降，但是否会跌破2008年的谷底，目前还不易下定论。

　　这场土地寒冬，影响的绝不仅仅是企业，土地财政的难以为继也令不少地方财政感受到了寒意。

　　上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建表示，目前地方政府存在的最大问题是，由于商品房税收下降、土地收入减少以及地方融资平台的清理导致的地方财力减弱，但与此同时，地方财政开支，尤其是民生开支却在上升，导致二者间的缺口越来越大。

　　中国土地规划勘测院副总工邹晓云则认为，重点城市土地出让收入的减少，肯定会对地方政府的经济布局运作产生影响，但这并非是最重要的，房地产投资以及伴随而生的税收下降才最为关键。

　　一位不愿透露姓名的专家称，个别城市整个房地产业产生的财政收入占到其财政总收入的七八成，而其中，房地产开发投资带来的税费又占到三分之二，土地出让收入反而只占到三分之一。

　　“政府并不全然期待在土地出让环节带来大量收益，而是更期望卖出更多的地块，有更多的开发商来投资建房子，这能够带来持续数年的税费收入。”该专家表示，一旦土地未能出让成功，那么后续一系列收入也就没有了。

　　国家统计局的数据显示，2011年前11个月，全国房地产开发投资(不包括土地购置费用)55483亿元，同比增长29.9%，其中11月当月仅增长20.1%，增幅下降的趋势已经出现。

也有专家注意到，土地相关财政收入下降的同时，许多地方的总体财政收入不降反增。

　　楼市泡沫仍严重?

　　据21世纪经济报道消息，据不完全统计，2011年全国公布了年度新建住房价格控制目标的城市超过600个，多数与地方GDP、人均可支配收入增速挂钩，多数地方只需控制当年新建住房价格增幅在10%以内即达标，唯有北京明确提出“稳中有降”的目标。

　　由于2011年12月份各地的房价数据尚未完全公布，以截至2011年11月的剔除保障房因素的楼市数据，有相当数量的城市并未实现房价调控目标。其中深圳、上海、杭州房价出现下降，跌幅仅在5%左右；多数城市房价仍保持上涨，半数城市房价涨幅超10%，最高涨幅近30%。

　　据公开数据统计显示，海口市2011年的控涨目标是涨幅低于全市城镇居民人均可支配收入增长水平，截至去年11月，该市GDP预期涨幅为10%左右，同期当地房价均价为9992.3元/平方米，2010年同期则为7716.2元/平方米，涨幅高达29.50%，远远未完成调控目标。

　　海口之后，其他很难完成控涨目标的城市还包括：2011年前11月，长沙房价同比涨幅26.34%，同期该市GDP及居民收入预期增幅分别为12%和14%；成都房价同比涨幅17.90%；郑州房价同比涨幅17.78%，同期该市GDP及居民收入预期涨幅分别为10%和13%；重庆上涨16.39%、沈阳15.61%、南京12.02%、北京7.86%。

　　值得注意的是，除了西安外，包括大连同比上涨9.85%、广州8.86%、武汉3.76%和天津0.54%等不少房价同比依然上涨的城市，由于制定的房价控制目标相对宽松，它们均已顺利完成调控目标。

　　形成鲜明对比的是，已完成调控目标的重点城市中，房价统计显示真正同比下降的城市仅占少数，仅包括杭州同比下降3.15%、上海4.00%和深圳5.02%等城市。

　　与地方房价控制目标形同虚设相呼应的，是地方限购令继续执行时的“观望”。2011年1月底后各地共48个城市相继出台地方性限购政策，其中10个城市限购令于2011年12月31日到期，1个城市2012年2月29日到期，其余37个城市没有明确具体时间。

　　从地方利益和经济短期发展的角度看，控制房价上涨目标、严格执行限购令的动力显然不足。而从2011年各地最终房价同比涨幅看，楼市调控离成功还很遥远。

　　此轮调控一年多以后，多数城市楼市的调控效果主要还停留在成交量萎缩和少量的降价层面，从量价齐跌到价格下调还需要最后“一把火”。姚伯均注意到，不少区域楼市所出现的供求严重失衡现象，一方面是调控的效果表现，更是这些区域原本存在严重供求泡沫的“临床反应”。

　　同策咨询研究中心分析师姚伯均称，即使达标的城市，也是因为目标定得太低。楼市泡沫在很大范围内依然严重存在，如上海某些区域的供求比达到了惊人的8.66：1，大量区域供求比依然在2：1以上。

　　多位业内资深人士认为，当前不少城市的楼市依然是被暂时压抑住的“活火山”，一旦压力解除，再次喷发的概率极高。“继续严厉调控，让这座火山实现逐步冷却，这是目前调控骑虎难下的唯一出路。”一位资深人士直言。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟针对近期有关“地方政府购买商品房抵保障性住房”的消息评论说，地方政府购买商品房抵保障性住房，有助于推动商品房市场成交回升，这个政策是政府为完成保障性住房任务而“变相救商品住宅市场”。

　　2012房价或陷入深度博弈

　　据上海证券报消息，中国指数研究院报告指出，截至目前，去年实施限购令的46个城市中，25个城市表态继续限购，但仍有20个左右的城市对2012年是否继续限购未作明确表态。总的来看，2012年楼市可能陷入深度博弈。

　　据分析，2012年是保障房建设的高峰期，保障房建设力度将持续加大，规模迅速增加。与此同时，土地制度完善、房产税试点改革等长效机制建立也有可能落到实处。房产税试点改革范围可能扩大，为建立中长期制度奠定基础，也可能降低相关城市限购的必要性，这将为限购政策的逐步退出提供条件。

　　业内人士认为，在调控不松动的情况下，今年楼市调整压力可能进一步加大。

　　中国指数研究院副院长陈晟称，预计在2012年上半年，调控效果将进一步显现，需求仍将被抑制，一线城市及重点二线城市受政策影响的程度仍将扩大。

　　他预计，过去两年新开工项目将在2012年入市，推动库存量的进一步上升和房价下行；保障房建设力度将持续加大，规模迅速增加；房地产企业资金压力短期内还将不断增加，货币政策微调也难以很快缓解其资金压力。在调控政策仍将延续的情况下，2012年特别是上半年，房地产市场的调整压力将不断加大。

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